Sind Vorfälligkeitsentschädigungen steuerlich zu berücksichtigen?

Insbesondere zur Finanzierung von Grundstücken werden langfristige Darlehen
aufgenommen. Wenn nun geänderte Lebensumstände wie Umzug oder Scheidung dazu
führen, dass diese Darlehen gekündigt werden oder bessere Darlehenskonditionen für eine
Vertragsbeendigung sprechen und die Banken Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen, ist
zunächst zu prüfen, ob dies zum einen rechts ist und wenn ja, ob diese richtig berechnet
wurden. In beiden Konstellationen gibt es Anlässe der Überprüfung, da die
Vorfälligkeitsentschädigungen fehlerträchtig sein können.

Wenn ein bloßer Immobilientausch zielführend ist, kann mit Einwilligung der Bank sogar eine
Vorfälligkeitsentschädigung insgesamt vermieden werden.
Sollte eine Vorfälligkeitsentschädigung am Ende doch zu bezahlen sein, stellt sich auf jeden
Fall die Frage nach einer steuerlichen Berücksichtigung.

In Betracht kommt eine Berücksichtigung als Werbungskosten. Hierfür muss die Immobilie
vermietet werden oder es muss zumindest eine Vermietungsabsicht bestehen. Grundsätzlich
zählt eine Vorfälligkeitsentschädigung zu den „Schuldzinsen“, die als Werbungskosten bei
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, soweit sie mit der
Einkunftsart in „wirtschaftlichem Zusammenhang“ stehen. Den wirtschaftlichen
Zusammenhang beurteil der Bundesfinanzhof nach Maßgabe des Veranlassungsprinzips.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung könnte danach zu Werbungskosten bei den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung führen, wenn sie durch die entgeltliche Nutzungsüberlassung
veranlasst wird. Das erfordert aber eine konstante Weitervermietung des Objekts.
Wird die Vorfälligkeitsentschädigung dagegen ausgelöst, weil die Immobilie veräußert und
eine Vermietung beendet wird, wird sie durch die Veräußerung und nicht durch die
Vermietung veranlasst. In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung allenfalls als
Veräußerungskosten von einem Veräußerungsgewinn – im Falle eines Verkaufs innerhalb
des 10-jährigen Spekulationsfrist – abziehbar.

Das Finanzgericht Niedersachsen hat mit seinem rechtskräftigen Urteil vom 30.10.2024 den
Fall zu beurteilen, in dem ein Darlehen für die Finanzierung von 2 Immobilien aufgenommen
wurde und eine 3. Immobilie lediglich als Sicherheit der „Finanzierung diente“. Mit dem
Veräußerungserlös aus der 3. Immobilie wurde das Darlehen frühzeitig abgelöst und eine
Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt. Da die beiden anderen Immobilien weiterhin vermietet
wurden, aus welchen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden, wurde die
Vorfälligkeitsentschädigung als abziehbare Werbungskosten anerkannt.
Dieser Fall zeigt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung per se zwar durch die Veräußerung
des dinglich belasteten Grundstücks wirtschaftlich veranlasst wurde, aber da das
aufgenommene Darlehen nur für die vermieteten Grundstücke eingesetzt wurde und die
Vermietungen dieser beiden Grundstücke weiter fortbestand, die Vorfälligkeitsentschädigung
doch als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen
werden durfte.